Im Laufe der Zeit erschienen auf dem deutschen Kapitalmarkt verschiedene Instrumente für Immobilieninvestitionen. Dazu gehören offene und geschlossene Immobilienfonds, Pfandbriefe sowie Anlagen in REITs (Real Estate Investment Trusts). Eine weitere Anlageoption sind Immobilienanleihen. Während der Nullzinspolitik schienen Immobilienanleihen mit einem festen Zinssatz von etwa 5,0% eine attraktive Investition zu sein. Lesen Sie hier die Vor- und Nachteile von Immobilienanleihen im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionen.
Es gibt keine rechtliche Definition des Begriffs Immobilien- oder Hypothekenanleihen. Unternehmensanleihen, die Immobilien kaufen, können daher grundsätzlich als Immobilienanleihen bezeichnet werden. Immobilienanleihen beziehen sich im engeren Sinne auf Anleihen oder durch Hypotheken besicherte Anleihen. Dies bedeutet, dass Anleger bei einem Ausfall der Anleihe die Immobilie als Sicherheit verwenden können.
Immobilienanleihen selbst beziehen sich hauptsächlich auf bestimmte Investment-Immobilien oder Immobilien-Investment-Portfolios, die von der emittierenden Gesellschaft finanziert werden. Dies kann ein Projekt oder eine bestehende Immobilie sein. Wenn es sich um ein Immobilien-Investment-Portfolio handelt, wird es wahrscheinlich in den sogenannten Blind Pool investieren. Dies bedeutet, dass Anleger nicht genau wissen, in welche Immobilie das Geld im Voraus investiert wird, sondern nur die Kriterien kennen, anhand derer investiert wird.
Das Design jeder Immobilienanleihe variiert je nach den Bedürfnissen des Emittenten – dies gilt auch für Sicherheiten. Vor allem sollten Anleger die folgenden Faktoren berücksichtigen. Das Sicherheitenranking beschreibt die Reihenfolge der Zustellung für Anleihegläubiger im Falle eines Ausfalls. Je höher die Sicherheitsstufe, desto höher die Sicherheit. Normalerweise sind deutsche Immobilienanleihen nicht erstrangig besichert . Anleger sollten auch sicherstellen, dass erstrangige Sicherheiten verschieden angewendet werden können und somit nur bis zu einem gewissen Prozentsatz des Verkehrswertes der Immobilie ausgestaltet werden.
In der Regel bei Anleihen die verschiedenen Sicherheiten von Treuhändern gehalten. Um einen besonders guten Schutz zu erhalten, sollten neben der tatsächlichen Sicherheit der Grundstückskosten auch die laufenden Mieteinnahmen im Rahmen der Mietverteilung (auch als Mietzession / -abtretung bezeichnet) beibehalten werden. Daher können Anleger im Falle eines Ausfalls die laufenden Erträge des Emittenten verwenden.
Mit der sogenannten Kapitalverbrauchskontrolle kann die korrekte Verwendung der aus Immobilienanleihen generierten Mittel sichergestellt werden. Der unabhängige Sachverständige prüft, ob die vertragliche Vereinbarung über die Verwendung von Anlegergeldern eingehalten wurde.
Ratingagenturen bewerten viele Immobilienanleihen. Die Stufe reicht von A (höchste Bonität, englisch “prime”) bis D (Zahlungsausfall, engl. “default”). Es wird empfohlen, nicht nur die Bewertung der Emission selbst zu verwenden, sondern auch die Bewertung des Emittenten. Experten raten davon ab, in Unternehmen mit einem Rating unter BBB zu investieren (durchschnittlich gute ANlage, engl. “lower medium grade”). Für Anleger müssen diese Einschätzungen jedoch ohnehin mit Vorsicht behandelt werden. Zum einen liegt ein Interessenkonflikt vor, da die Assessment-Agentur in der Regel vom bewerteten Unternehmen bezahlt wird. Zweitens bewerten sie hauptsächlich das Management und das Geschäftsmodell des Unternehmens. Sie liefern keine Informationen zum Worst-Case-Szenario (Bond Failure). Ausschlaggebend sind dann die Höhe der Hypothek, die Qualität der anderen verwendeten Sicherheitsinstrumente und der Wert der Immobilie als Sicherheit.
Im Gegensatz zu Aktien (wie REITs) oder Fonds erhalten Anleger bei der Anlage in Immobilienanleihen für einen festgelegten Zeitraum einen festen Zinssatz (auch als Zinscoupon bezeichnet). Letzteres liegt normalerweise zwischen drei und zehn Jahren. Abhängig von der Anleihe können die Art der Struktur sowie die Bedingungen und Sicherheiten sehr unterschiedlich sein. Der Mindestzeichnungsbetrag liegt jedoch normalerweise zwischen 1.000 und 5.000 Euro, und der jährliche Zinssatz beträgt etwa 5%.
